Раньше инвестиционная стратегия многих инвесторов выражалась в том, что однажды приобретённая недвижимость должна долгосрочно оставаться во владении. Горизонт инвестирования распространялся во многих случаях на 20 и более лет.
Как в производственной, так и в частной сфере такое длительное «удержание» недвижимости основывалось во многом на эмоциональной связи.
Интернациональная философия инвестирования (основа: англо-сакская), напротив, базируется на том, чтобы приобретённый объект уже в течении существенно более короткого срока (от 5 до 10 лет) был продан снова и с максимально возможной прибылью.
Независимо от деталей стратегии, международный инвестор ориентируется на непрерывное достижение и улучшение дохода от недвижимости, что требует постоянного активного управления им.
Что делать инвстору?
Инвестор следует некой выбранной ориентированной на риск инвестиционной стратегии и стремится добиться заданной доходности (доходность-цель).
Эти стратегии могут предусматривать, например, или принципиальное предпочтение недвижимости с низкой доходностью (например, с долгосрочными договорами аренды, которые в лучшем случае подлежат индексации) и этим желание достичь доходности на уровне облигаций, или же инвестор планирует высокую доходность, которая подвержена рыночным колебаниям, и соответственно этому, содержит рисковую премию.
В качестве примера такой, сравнимой с акциями, доходности можно привести управляемую оператором недвижимость с получением доли дохода от общего оборота арендатора или же арендаторов объекта. В конечном счёте, недвижимость рассматривается подобно некоему предприятию: имеется стремление к повышению доходности, а не к защите от инфляции.
О рисках инвестиций
При определении доходности-цели инвестор в недвижимость, – также как и другие инвесторы, – исходит из ожидаемого развития процентов некоей свободной от риска инвестиции (benchmark) и корректирует эту доходность «наверх» в зависимости от ожидаемого роста аренды, подлежащей оценке премии за предпринимательский риск и также соответствующего развития рыночной ситуации.
Предпринимательский риск в отрасли недвижимости существенно определяется выбранной инвестиционной стратегией. При этом нужно отличать следующие стратегические направления
О минимальных рисках
Вариант стратегии с минимальным риском обозначается как core-strategy. В этой инвестиционной моделе на переднем плане стоят относительно стабильные потоки доходов от недвижимости. Недвижимость подобного вида может составлять ядро (core=ядро) определённой портфельной стратегии.
Про добавочную стоимость
При следующей ступени риска речь идёт о создании дополнительной стоимости. Эта стратегия обзначается как Value-added strategy. Чтобы после приобретения за умеренную цену объекта недвижимости придать ему дополнительную стоимость, инвестор должен провести строительные изменения, изменить ситуацию с арендой, инвестировать в объект и т.д.
О высшей степени риска
В рамках оpportunistic strategy инвестор преследует цель использовать представившиеся возможности провести девелопмент проектов на развивающихся рынках или же на рынках, которым ещё предстоит развиваться. Такая стратегия заключает в себе наивысшую ступень риска, откуда вытекает, что такая инвестиция требует высокую доходность-цель.
Соответствующую доходность-цель нужно понимать как общую доходность. В основании дифференцизации стратегий лежит риск-премия за предпринимательский риск.
При некотором портфеле недвижимости достижение доходности-цели зависит от смешивания различных типов недвижимости. Стратегия инвестора может быть направлена на то, чтобы удерживать в портфеле core – объекты и посредством модернизации и оптимизации площадей повысить доходность и этим стоимость недвижимости. Одновременно инвестор может продать и отдельные ненужные объекты из портфеля.